Недостающий средний сегмент жилья в Роли получает следующий шаг

The Dukes at City View, новые таунхаусы в центре Роли. (Источник: The Dukes)

Роли, Северная Каролина, начал открывать двери для «недостающего среднего» жилья.

Мы видим больше обсуждений и больше разрешений на пристройки (ADU), дуплексы и таунхаусы. Это важно. Это реальный прогресс.

Но если быть честными, что-то в этом разговоре всё ещё кажется неполным.

Потому что существует целый спектр типов жилья между одноэтажным домом и крупным многоквартирным комплексом, и мы только начинаем его использовать.

В детстве я часто катался на велосипеде по Raleigh Boulevard, обычно возвращаясь из клуба для мальчиков и девочек. Я всегда проезжал мимо дома на 1950 N Raleigh Blvd и никогда особо не обращал на него внимания.

Годы спустя я еду мимо того же участка и задаю себе вопрос.

Шестиквартирный дом, построенный в 1984 году, стоящий на участке примерно в четверть акра. Ничего броского. Ничего несоразмерного. Просто небольшой многоквартирный дом, который вписывается в окружающую застройку.

Чем больше я об этом думаю, тем больше это кажется доказательством.

Доказательством того, что следующая глава «недостающего среднего» жилья в Роли была здесь всё это время.

Таунхаусы, дуплексы и ADU — важные инструменты для решения дефицита жилья, но это только начало.

Есть возможность расширить наше определение «среднего» жилья, включив туда четырёхквартирные дома, небольшие многоквартирные здания на 6–10 квартир и даже микрорайонные объекты на 10–20 единиц. Не в качестве замены, а как следующий слой.

Потому что если «недостающий средний» ограничится добавлением одной или двух единиц за раз, мы лишь царапаем поверхность того, что возможно.

Интересно, что в Роли уже есть примеры такого жилья, разбросанные по городу.

В старых районах, таких как Five Points, Boylan Heights, Mordecai и в частях Юго-Восточного Роли, можно найти небольшие многоквартирные дома, которые десятилетиями были частью местного ландшафта.

Четыре квартиры. Шесть квартир. Иногда больше.

Они не выделяются как нечто разрушительное. Они не кажутся несоразмерными. Они просто воспринимаются как часть района, и большинство людей не задумываются о них дважды.

Разрешая строительство домов на 4–20 квартир в районах Роли, мы не вводим что-то новое. Мы просто признаём то, что когда-то было обычным делом.

Между одноэтажным домом и многоквартирным зданием на 200+ квартир — большой диапазон.

И сейчас мы едва его используем.

Не потому, что это не работает, а потому что мы ещё не полностью разрешили себе это.

Четырёхквартирный дом на стандартном участке может выглядеть и ощущаться как большой дом. Здание на 6–10 квартир часто имеет всего два или три этажа, сопоставимых по высоте со многими домами, которые строят сегодня.

А объект на 10–20 квартир всё ещё может казаться микрорайонным по масштабу, если он спроектирован с намерением: ходовые планировки, общие зелёные зоны и продуманная масса здания.

Речь не о том, чтобы встраивать крупные здания в маленькие посёлки.

Речь о том, чтобы дать больше гибкости в пределах уже существующего масштаба.

Этот рост давит на цены жилья, ограничивает доступность земель и определяет, кто сможет остаться в сообществах, частью которых они являются.

Если мы хотим ответить значимым образом, нам нужно не просто больше жилья.

Нам нужно больше способов строить жильё.

Малые многоквартирные объекты, особенно в диапазоне 4–20 единиц, создают более доступные точки входа для жителей, дают больше гибкости в использовании участков и больше возможностей для поэтапного роста на уровне кварталов.

И не менее важно, они создают пространство для участия меньших местных застройщиков в формировании города.

В таких местах, как Пасадена, небольшие двориковые многоквартирные дома на 10–20 единиц являются одними из самых востребованных в городе.

Не потому, что они большие, а потому, что они находят баланс между плотностью и комфортом. Тот же баланс возможен и здесь.

При мысли о расширении в этот диапазон потребуется развивать несколько систем:

  • финансовые инструменты для мелких проектов;
  • подходы к оценке и экспертизе;
  • поддержка предпроектного развития для начинающих застройщиков.

Эти рычаги определяют, что будет построено, а что нет.

Роли находится в положении, о котором многие города могли бы только мечтать.

Мы растём. К нам приезжают люди. И у нас всё ещё есть возможность формировать, как этот рост проявится в наших районах.

Если «недостающий средний» ограничится дуплексами и ADU, мы лишь поверхностно используем возможности.

Настоящая возможность — в слое чуть дальше.

И вопрос не в том, работает ли это.

Вопрос в том, готовы ли мы относиться к этому так, будто оно принадлежит нашему городу.

Desmond Dunn — муж и отец двоих детей, прокладывающий путь в маломасштабном жилищном развитии. Он является начинающим застройщиком доступного жилья и консультантом по городскому дизайну и развитию в r.plan, сосредоточенным на проектах, которые укрепляют обделённые сообщества, такие как Юго-Восточный Роли, через хороший дизайн и реальную пользу для сообщества.

Strong Towns — некоммерческая организация, статус 501(c)3. Наши материалы распространяются под лицензией Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International. Пожалуйста, делитесь ими для пользы общества.