Тест сортировщика форм для правил жилищного строительства

Если вы когда‑нибудь наблюдали, как маленький ребёнок играет с игрушкой‑сортировщиком форм, вы знаете, как это работает. Квадрат вставляется в квадратное отверстие. Круг — в круглое. Треугольник — в треугольное.

Теперь представьте, что вы даёте ребёнку исправный квадрат, круг, звезду и прямоугольник — и обнаруживаете, что почти ничто из этого не подходит.

В какой‑то момент вы начинаете измерять отверстия.

Города должны делать то же самое со своими жилищными правилами.

У нас есть отступы от границы участка, предельная высота, требования к парковке, ограничения по застройке участка, требования по доступности, правила по деревьям, выступам зданий и десятки других правил, регулирующих то, что можно построить на обычном жилом участке.

Большинство этих правил имеют причину для своего существования. Кто‑то в какой‑то момент пытался решить проблему.

Вопрос в том, что происходит, когда вы складываете их все вместе. Поместится ли хороший дуплекс? Четырёхквартирный дом? Шестиквартирный дом?

И поместятся ли они без того, чтобы отрезать веранду, убрать навес, переместить здание в дерево, поставить парковку спереди или иначе переработать вполне удачный проект только чтобы удовлетворить местные правила?

Вот здесь заранее утверждённые проекты зданий становятся невероятно полезными.

Возьмите подборку профессионально разработанных дуплексов, четырёхквартирников и шестиквартирников. Каталог жилья Canada Mortgage and Housing Corporation — один из источников. Другие каталоги образцов и программы предварительно утверждённых проектов подойдут не хуже.

Затем проверьте, что требуется, чтобы разместить эти здания на стандартных участках в вашем сообществе. Не настраивайте их заранее: прогоните их через правила как есть.

Если проекты постоянно «застревают», мы узнаём что‑то важное о сортировщике форм.

Есть очень человеческая причина, по которой такой нейтральный тест важен.

Представьте, что Джо — хороший местный застройщик. Джо приносит разумный проект и натыкается на регуляторную кирпичную стену, созданную нами. Он спрашивает, зачем нужна эта стена. Планиировщик или проверяющий планы за столом может задаваться тем же вопросом.

Затем наступает трудная часть: «Ну, мы не можем просто изменить правила ради Джо».

Этот инстинкт здравый. Никто не хочет систему выдачи разрешений, в которой правила зависят от того, кто стоит у окна. Предвзятость — то, чего следует избегать.

То, что даёт мне надежду, — это то, сколько планировщиков, проверяющих и должностных лиц по строительству, с которыми я встречаюсь, уже понимают это.

Некоторые сообщества рванули вперёд и сделали гибкость и упрощённые согласования частью новой нормы. Другие всё ещё ведут более тяжёлую работу убеждения советов, жителей и коллег, что правило можно изменить, не нарушив справедливости.

Предварительно утверждённые проекты помогают в этом разговоре.

Проект Джо может указать на проблему, но Джо не должен быть единственным доказательством для изменения правила.

Если шесть разных четырёхквартирных проектов все натыкаются на одно и то же требование отступа, это уже доказательство.

Если каждая шестиквартирка теряет свою веранду из‑за одного и того же правила о выступах, это доказательство.

Если дюжина разумных проектов требует одного и того же дорогостоящего изменения, прежде чем они смогут встать на участки, где мы говорим, что это жильё должно располагаться, это доказательство.

Теперь мы проверяем размеры сортировщика.

Я помню один из таких моментов удивления в 2021 году, когда прочитал о том, как мой город сталкивался с тем, что его правила зонирования давали обычным выступам зданий больше гибкости для отдельно стоящих домов и дуплексов, чем для многоквартирного жилья.

Это было особенно вредно, потому что квартиры и таунхаусы — часть урбанистической структуры, которая сознательно плотнее. Они стоят на участках, где мы целенаправленно стараемся разместить больше зданий на земле. Тем не менее правила давали им меньше места для обычных элементов, таких как веранды, балконы, карнизы, эркеры и наружные лестницы.

Сотрудники муниципалитета Дельты рекомендовали изменить правила. Их служебная записка стоит того, чтобы её прочитать.

Вопрос с верандой и навесом становится страннее, если помнить, где мы живём: у нас дождливый климат.

Веранды, козырьки и щедрые свесы кровли помогают зданиям служить дольше. Они отводят воду от стен и дверей. Они дают место, где можно постоять под крышей с продуктами, поговорить с соседем или переждать дождь.

Иногда лучшая версия даже покрывает часть тротуара.

Это полезные элементы. Тем не менее жёсткая система отступов может трактовать их как избыточный объём и стимулировать нас к их удалению.

Это именно тот вид проблем, который может выявить каталогный тест (и эти узкие места многие местные застройщики уже знают).

Абсолютный отступ может подтолкнуть дом к зрелому дереву тогда, когда относительный отступ сохранил бы его. Расчёт высоты на участке с падением рельефа может дать число, мало связанное с тем, как здание выглядит с улицы. Правила парковки могут вынудить гаражи доминировать на фасаде, тогда как боковая парковка или парковка в два ряда были бы лучше.

Люди, администрирующие эти правила, часто видят то же самое, и поэтому я считаю, что сообщества должны провести очень простое упражнение.

Выберите репрезентативный набор предварительно утверждённых дуплексов, четырёхквартирников и шестиквартирников. Выберите обычные размеры участков в вашем сообществе. Затем прогоните эти здания через каждое применимое правило.

И для каждого несоответствия задайте более жёсткий вопрос: какую общественную цель это правило здесь защищает?

Иногда ответ будет важен. Оставьте правило.

Иногда ответ окажется слабым, случайным или невозможным для объяснения. Измените такое правило.

Иногда рефлексивно подозрительно относятся ко всему, что звучит как «штампова́нная форма». Я думаю, мы возражаем против штампов только тогда, когда печенья на выходе абсурдны — или когда штамповка каким‑то образом приводит к тому, что печенек делается меньше.

Предварительно утверждённые проекты могут показать, что возможно с повторяемым шаблоном, который работает для всех нас.

Если город говорит, что дуплексы, четырёхквартирники и шестиквартирники принадлежат на его обычных жилых участках, то хорошие образцы этих зданий действительно должны помещаться на этих участках без того, чтобы их расчленяли ради соблюдения правил.

Возьмите каталог с полки, выберите формы, попробуйте отверстия, а затем почините сортировщик.

Норм Ван Иден Петерсман — директор по работе с членами организации Strong Towns. Он умеет ясно доносить послание Strong Towns и строить сообщество. Он возглавляет DelPOP — группу по реформе землепользования и защите доступного жилья в Дельте, Британская Колумбия, — и является лидером клуба Strong Towns Toastmasters.

Норм имеет степень магистра богословия и бакалавра политических исследований. Он десять лет служил пастором в канадских церквях как проповедник, учитель и лидер. Он работал в сфере коммуникаций во втором по величине городе Британской Колумбии и осуществлял взаимодействие со стейкхолдерами по вопросам инфраструктуры для министра здравоохранения Канады и Федеральной инициативы экономического развития Северного Онтарио в Оттаве, Онтарио.

Норм публиковал статьи о жилищном строительстве, транспорте, вере и культуре; его тексты регулярно появляются на сайте Strong Towns.

Помогая городам, посёлкам и районам предпринимать местные действия для создания безопасной, пригодной для жизни и финансово устойчивой среды.

Strong Towns — некоммерческая организация 501(c)3. Наша работа выполняется в соответствии с лицензией Creative Commons Attribution‑ShareAlike 4.0 International. Пожалуйста, делитесь материалом, чтобы он использовался во благо.