Правила, разработанные для небоскрёбов, мешают строительству дуплексов
Секретарь Министерства жилищного строительства и городского развития США Скотт Тернер выступил на Глобальной конференции Института Милкена перед аудиторией, в которой присутствовали лидеры финансовой, бизнес-, благотворительной, технологической, медицинской и общественно-политической сфер. Его тема — доступность жилья, а точнее федеральные нормативные барьеры, которые замедляют развитие многоквартирного строительства, повышают затраты и затрудняют строительство доступного жилья.
Он правильно указывает на проблему.
Со временем к процессу развития жилищного строительства добавлялись процедурные требования, перекрывающиеся проверки, условия финансирования, инженерные стандарты, экологические оценки и юридические препятствия, которые делают всё более трудным само строительство жилья. Эти барьеры не только задерживают проекты. Они повышают затраты, которые в конечном итоге перекладываются на жителей.
Но важно обратить внимание на одно различие: многие из барьеров, на которые указывает HUD, были написаны с прицелом на гигантские проекты. Масштабные многоквартирные комплексы с сотнями квартир. Крупные региональные застройки при поддержке федеральных субсидий и институционального финансирования. Проекты, обеспеченные командами консультантов, юристов, инженеров и специалистов по соблюдению нормативов, способными пройти многолетние процедуры.
И, справедливости ради, проекты такого масштаба часто заслуживают тщательной проверки.
Проблема в том, что многие города применяют тот же подход и зачастую те же сложные процедурные системы к мелким застройщикам, которые пытаются отремонтировать дуплекс, добавить вспомогательное жилое помещение во дворе или построить первый дом на пустом участке.
Люди, наиболее способные совершать небольшие плодотворные инвестиции в районах, часто наименее подготовлены выдержать процесс, необходимый для этого.
Местному застройщику, пытающемуся добавить несколько домов, не следует пробираться через системы, разработанные для миллиардных проектов. Тем не менее во многих сообществах мелкомасштабное жилищное строительство сталкивается с теми же барьерами зонирования, требованиями к парковке, обязательными публичными слушаниями, дискреционными одобрениями и процессами, полными задержек, которые применяются к проектам совершенно другого масштаба.
Города нередко говорят о доступности жилья как о преимущественно государственной или федеральной проблеме. Но многие местные органы власти уже контролируют некоторые из тех правил, которые повышают затраты и подавляют производство жилья с самого начала.
Именно это делает разговор столь разочаровывающим.
Да, некоторые барьеры жилищному строительству глубоко укоренены в федеральном законодательстве, структурах финансирования, требованиях экологической оценки и юридических системах, изменения в которых могут потребовать лет или даже действий Конгресса.
Но города не должны использовать эту сложность как оправдание бездействию.
Большинство местных органов власти уже имеют полномочия проводить практические реформы, позволяющие возобновить постепенный рост жилищного строительства. Strong Towns перечисляет несколько таких мер в наборе инструментов Housing-Ready City Toolkit, включая: разрешение дуплексов и триплексов по праву, разрешение вспомогательных жилых единиц (ADU) в жилых районах, легализацию стартовых домов, устранение чрезмерных требований к размеру участков, отмену требований по парковке и упрощение процедур одобрения.
Это не радикальные идеи. Это целенаправленно постепенные реформы, разработанные для легализации тех моделей застройки, которые изначально создали многие из наших самых любимых районов.
И города по всей Северной Америке уже демонстрируют, как это выглядит на практике.
Фэйетвилл, Арканзас, легализовал ADU и снизил барьеры по размеру участков, чтобы позволить постепенный рост в районах. Саут-Бенд, Индиана, упростил процедуры одобрения и разработал предодобренные планы жилья, которые теперь можно согласовать за минуты вместо месяцев. Атланта сократила требования к парковке, что сделало финансово жизнеспособными небольшие коттеджные застройки. Каламазу, Мичиган, реформировал правила по ADU, снизил требования к размеру участков, уменьшил минимумы по парковке и дал местным застройщикам возможность вновь вкладываться в пустующие участки.
Ни одному из этих городов не удалось решить жилищный кризис за одну ночь, но они изменили траекторию. Ещё важнее — они изменили мышление.
Вместо того чтобы регулировать каждый жилищный проект как будто это гигантский скачок, они начали создавать системы, способные позволить множеству небольших ставок, постепенной адаптации и местного реинвестирования снова происходить.
Это сдвиг имеет значение, потому что сильные города редко строятся через один масштабный проект, обещающий трансформацию за ночь. Сильные города создаются через тысячи небольших актов инвестиций, сделанных местными людьми с течением времени.
Город, который научился эффективно обрабатывать небольшой проект застройки пустующего участка, строит институциональную способность. Планировщики, которые научились отличать региональный мегапроект от проекта реинвестирования углового участка, начинают принимать более соразмерные решения. Совет, видящий постепенные успехи, становится более готовым заняться более крупными структурными реформами впоследствии.
Изобилие жилья не возникает из единственного грандиозного решения. Оно возникает в сообществах, которые упрощают осуществление множества небольших инвестиций одновременно. Лучшие разговоры о реформах жилья не должны начинаться с вопроса «Как нам уничтожить регулирование?»
Они должны начинаться с более простого: регулируем ли мы гигантский скачок или случайно останавливаем маленький шаг?
Эдвард Эрфурт — главный технический советник Strong Towns. Он обученный архитектор и увлечённый градостроитель с более чем 20-летним опытом в государственном и частном секторах, сосредоточенным на управлении, проектировании и успешной реализации проектов развития и формирования общественных пространств, которые обогащают ткань места. Он верит в процессы, ориентированные на сообщество, основанные на разнообразии точек зрения, заботе о справедливости и руководимые проверенными временем традиционными принципами планирования городов и моделями застройки, которые приводят к устойчивому росту с сохранением характера сообществ, которым он служит.
Помощь городам, посёлкам и районам в принятии местных мер для роста безопасных, пригодных для жизни и финансово устойчивых сообществ.
Strong Towns — некоммерческая организация, зарегистрированная как 501(c)(3). Наша работа выполняется на условиях лицензии Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International. Пожалуйста, делитесь с другими для блага.
