Представьте два одинаковых здания на одной улице: одинаковая высота, материалы фасада, угол ската крыши и, возможно, планировка этажей. Одно содержит два жилища, другое — три. С улицы заметна лишь дополнительная почтовая коробка, но в отделе разрешений эти дома могут пойти по совсем разным путям согласования.

Многие города и штаты легализовали дополнительные единицы жилья, что стало шагом в пользу инкрементального развития и промежуточного жилья. Но легализация — это только начало: после изменения зонинга многие новоразрешённые единицы жилья всё равно не появляются в значимых объёмах. Причины — экономические, процедурные и связанные с соответствием строительным нормам.

Зонинг определяет, что разрешено на участке: назначение, высоту, отступы от тротуара и прочее. Однако он не единственный «свиток правил». Когда проект соответствует зонингу, он должен также соответствовать строительному кодексу, который определяет конструктивные решения, пожарную безопасность, требования к эвакуации, минимальные размеры окон и другие технические параметры. В то время как изменения в зонинге проходят на уровне городских слушаний, строительные коды в основном базируются на национальных модельных нормах, которые принимаются штатами; муниципалитеты нередко не могут их менять в одиночку.

Часто двухквартирный дом подпадает под жилищный кодекс (Residential Code), используемый для одно- и двухсемейных домов. Триплекс же может перейти под действие более строгого строительного кодекса (Building Code), влекущего за собой требования к более подробной проектной документации и, где требуется, подпись лицензированного архитектора или инженера. Это меняет подход ещё на этапе проектирования: жилищный кодекс даёт набор практических правил, после соблюдения которых застройщик может двигаться дальше, тогда как строительный кодекс требует больше доказательств соблюдения норм в чертежах и расчётах.

Для владельца дома или небольшого застройщика переход из одной системы в другую означает необходимость привлечения проектировщиков, дополнительных расходов и более длительного взаимодействия с проверяющими органами. Это не вопрос безопасности — требования направлены на защиту жильцов — но по сложности и стоимости такие проекты становятся менее осуществимыми. Если цель изменений зонинга — добавить небольшие единицы жилья, увеличение барьеров при строительстве этих единиц противоречит этой цели.

Не каждый триплекс автоматически трактуется одинаково. Триплекс, устроенный как ряд таунхаусов, может остаться в пределах жилищного кода, тогда как этажный (stacked) триплекс чаще переводится под более строгие правила. Государства по-разному определяют границу между жилищным и строительным кодексом: в некоторых случаях порог в три единицы смещён, а в других остаётся жёстким. Это значит, что возможность строительства трёх единиц и уровень требований зависят от конкретной юрисдикции.

Статистика иллюстрирует проблему. В одном городе после изменений зонинга было значительно больше построенных дуплексов, чем триплексов, хотя оба типа стали разрешены. Это не отменяет появление новых триплексов, но показывает, что количество трёхквартирных проектов заметно меньше — вероятно, по нескольким причинам: ограничения размеров участков, расчёты экономической выгоды, а главное — изменение применимого строительного кода при добавлении третьей единицы.

В одних юрисдикциях добавление ещё одного жилища переводит проект из жилищного кода под строительный кодекс, в других предусмотрены альтернативные способы соблюдения требований. Например, вместо установки спринклерной системы возможно требование двухчасового противопожарного разделения между жилищами — то есть конструктивных решений, которые сдерживают огонь достаточное время для эвакуации и приезда пожарных. Такой подход может существенно снизить затраты для небольших построек по сравнению с требованием спринклеров, но он зависит от того, какие варианты допускает местный кодекс.

Суть в том, что при переходе из «разрешено» в фазу проектирования и строительства возникают другие барьеры: необходимость дополнительных расчётов, проектной документации, участия специалистов, более длительное согласование и, как следствие, дополнительные затраты. Кодекс безопасности зачастую рассматривает три единицы как качественно иной тип здания, применяя к нему те же требования, что и к крупным многоквартирным домам, хотя по масштабу и рискам такие объекты отличаются.

Поэтому после реформ зонинга важно отслеживать не только сами изменения правил, но и что происходит на практике: сколько выдано разрешений, сколько проектов завершено, сколько начиналось как триплекс, но было переделано в дуплекс из‑за требований, и какие проекты остаются в рамках жилищного кода. Эти данные помогут понять, какие дополнительные изменения нужны в нормах и процедурах, чтобы легализация действительно приводила к появлению большей доступной застройки, а не застревала на пути от идеи до готового жилья.